Korteriühistu majanduskava: näidis ja makse arvutamine ruutmeetri kohta

1 Kalkulaator: kui palju maksta ruutmeetri kohta kuus

Kirjutage maja aasta kulud, korterite pind, üldkoosoleku otsustatud remondifondi makse ja reservkapitali praegune suurus. Kalkulaator näitab makset ruutmeetri kohta ja teie korteri kuumakset. Väljadel on praegu näitemaja arvud. Kuidas remondifondi makset valida, selgitame 4. osas.

Kalkulaator jagab aasta kulud korterite kogupinna ja 12 kuuga ning lisab remondifondi makse. Kui reservkapitali on vähem kui 1/12 aasta kõigist kuludest koos soojuse ja veega, lisab ta ka puuduva summa. Samamoodi jagab kulud seadus, kui korterite kaasomandi osad on nende pinnaga proportsionaalsed (KrtS § 40). Kui teie majas on osad teistsugused, kalkulaator sellist maja ei arvuta: korrutage maja aasta kulud korteri kaasomandi osaga ja jagage 12-ga. Korteri kaasomandi osa on kirjas kinnistusraamatus.

2 Majanduskava näide ja allalaaditav näidis

Oletame, et majas on 24 korterit, mille pind on kokku 1300 m², ja juhatus koostab 2027. aasta majanduskava. Aluseks võtab ta 2026. aasta tegelikud kulud ja arvestab lepingute uute hindadega.

Juhatuse liikme tasu on 100 € kuus bruto, millele lisandub 33% sotsiaalmaksu.

Majandamiskuludest tuleb 10 920 € : 1300 m² : 12 = 0,70 € ruutmeetri kohta kuus. Soojuse, vee ja prügiveo eest tasutakse näitemajas arvestite ja tarnijate arvete järgi, seega ei ole neid kulusid selles kuumakses. Majanduskavas on nende kohta prognoos: soojus 18 050 € ning vesi ja kanalisatsioon 7560 € aastas.

Reservkapital peab seaduse järgi olema vähemalt 1/12 ühistu aasta eeldatavatest kuludest (KrtS § 48) ja nende hulka kuuluvad ka soojus ja vesi. Näitemajas on see (10 920 € + 18 050 € + 7560 €) : 12 = 3044,17 €. 1. jaanuaril on reservkapitalis 520 €, nii et aasta jooksul tuleb koguda juurde 2524,17 €. Seetõttu lisandub maksele 0,162 € ruutmeetri kohta kuus.

Remondifondi makse teeb juhatus ettepaneku jätta 0,40 euroks ruutmeetri kohta kuus. Kokku tuleb 1,262 € ruutmeetri kohta kuus ja 48 m² korter maksab 60,58 € kuus. Samad arvud on ka ülal kalkulaatoris.

3 Mis peab seaduse järgi majanduskavas olema

Majanduskava koostab juhatus igaks majandusaastaks. Kava viis kohustuslikku osa on loetletud korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (KrtS § 41) ja näidises on need samas järjekorras.

1. Hoone seisukord ja kavandatavad tööd

   Mis seisus on katus, fassaad, kelder ja tehnosüsteemid ning milliseid töid ühistu majandusaasta jooksul teeb.

2. Kavandatavad tulud ja kulud

   Kulud kuluartiklite kaupa ja tulud: korteriomanike maksed ja üüritulu, kui see on olemas.

3. Kulude jaotus korteriomanike vahel

   Kaasomandi osa järgi, kui põhikiri ei näe ette teistsugust jaotust.

4. Reservkapitali ja remondifondi maksed

   Tavaliselt eurodes ruutmeetri kohta kuus.

5. Kütuse, soojuse, vee, kanalisatsiooni ja elektri prognoos

   Kui palju maja neid tarbib ja kui palju need maksavad.

Sisult on majanduskava ühistu eelarve. Riigikohtu sõnul on selle peamine eesmärk tagada, et ühistul oleks seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks piisavalt raha.

4 Kuidas arvutada remondifondi makse

Remondifondi miinimumsummat seadus ei määra. Seadus nõuab kohase suurusega remondifondi ja seda, et fondi maksed oleksid majanduskavas kirjas (KrtS § 35, § 41). Seepärast arvestage makse suuremate tööde järgi 5 kuni 10 aastaks ette ja kontrollige iga töö puhul, kas fondis on selle aastaks piisavalt raha.

Näitemajas vahetatakse 2027. aastal kaks välisust ja uuendatakse keldri valgustus, kokku 5100 € eest. 2029. aastal remonditakse katus 18 000 € eest.

Jääk aasta lõpus. 1. jaanuaril 2027 on fondis 9400 €, aasta maksed: 0,40 € × 1300 m² × 12 kuud = 6240 €.

Senisest maksest piisab, sest pärast katuse remonti jääb fondi 5020 €. Kui jääk läheks mõnel aastal miinusesse, teeks juhatus ettepaneku makset tõsta või laenu võtta.

Kui fond on tühi, jagage töö maksumus tööni jäävate kuude arvu ja korterite kogupinnaga. Kui fondis on juba raha, lahutage see enne töö maksumusest. Et koguda katuse jaoks tühjast fondist kolme aastaga raha, peab makse olema 18 000 € : 36 kuud : 1300 m² = 0,385 € ruutmeetri kohta kuus.

Kui ühistu võtab laenu, kirjutatakse ka laenumakse majanduskavasse. Kui laen on suurem kui eelmise aasta majandamiskulud, otsustatakse see kvalifitseeritud häälteenamusega: poolt peab olema üle poole kõigist häältest nendelt korteriomanikelt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest (KrtS § 36). Renoveerimislaenu puhul nõuab Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutus (EIS) laenu sihtotstarvet arvestavat majanduskava.

5 Kuidas majanduskava üldkoosolekul kehtestada

Majanduskava hakkab kehtima siis, kui korteriomanike üldkoosolek selle kehtestab (KrtS § 41). Otsuseks piisab tavalisest häälteenamusest, kui põhikiri ei nõua rohkemat.

1. Saatke kutse

   Saatke kutse vähemalt 7 päeva enne koosolekut, kui põhikiri ei näe ette pikemat tähtaega (MTÜS § 20). Märkige kutsesse aeg, koht, päevakord ja see, kus saab majanduskava eelnõuga tutvuda. Kui korteriomanik on ühistule oma e-posti aadressi teatanud, saatke kutse ja eelnõu sellele aadressile (KrtS § 20).

2. Kontrollige otsustusvõimet

   Kui põhikiri ei näe ette teisiti, on koosolek otsustusvõimeline, kui osalejatel on üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest. Iga korteriomand annab ühe hääle (KrtS § 20, § 22). Kui koosolek ei ole otsustusvõimeline, kutsub juhatus kokku sama päevakorraga uue koosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Seda tuleb kutses märkida ja kutse tuleb saata kümne päeva jooksul, kuid mitte varem kui kaks päeva pärast otsustusvõimetut koosolekut (KrtS § 23).

3. Hääletage

   Majanduskava on kehtestatud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalejatest (MTÜS § 22). Kandke hääletustulemused protokolli.

4. Teatage korteriomanikele uued summad

   Saatke korteriomanikele kehtestatud kava või uued määrad. Uute summadega arveid esitage alates otsuses märgitud kuust, kuid mitte enne otsuse päeva.

Majanduskava saab kehtestada ka koosolekut kokku kutsumata. Juhatus saadab otsuse eelnõu kõigile korteriomanikele paberil või e-postiga ja annab vastamiseks vähemalt 7 päeva. Otsustusvõime nõue on sama: vastama peavad korteriomanikud, kellel on üle poole häältest ja kaasomandi osadest. Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on üle poole antud häältest, ja juhatus saadab korteriomanikele hääletusprotokolli (KrtS § 21).

Kui majanduskava kehtestatakse kevadel samal koosolekul, kus kinnitatakse majandusaasta aruanne, kehtib kuni koosolekuni senine kava. Uued summad hakkavad kehtima otsuse päevast või otsuses märgitud hilisemast kuust.

6 Milles juhatused majanduskavaga eksivad

• Eelnõu ei saadeta e-postiga. Kui korteriomanik on ühistule oma e-posti aadressi teatanud, tuleb kutse ja majanduskava eelnõu saata sellele aadressile (KrtS § 20). Tallinna Ringkonnakohus tunnistas 2025. aastal tühiseks üldkoosolekute otsused, sest kutset ei saadetud korteriomaniku teatatud e-posti aadressile. Seda ei parandanud ka see, et ta tuli koosolekule ise kohale.
• Kulud jagatakse korterite vahel võrdselt. Seaduse järgi jagatakse kulud kaasomandi osa järgi ja teistsugune jaotus on lubatud ainult põhikirjas ette nähtud erandjuhul. Riigikohus ei pidanud lubatavaks haldustasu ja remondikulude võrdset jaotust, mille tõttu oleks korteriomanik maksnud umbes 36% rohkem, kui tema kaasomandi osa järgi tuleks.
• Remont otsustatakse, aga raha selleks ei planeerita. Ehitustööde otsus ei määra veel makset, sest töid rahastatakse majanduskavas ette nähtud maksetest või laenust (Riigikohus, 2025). Seepärast kehtestage koos remondiotsusega ka uus remondifondi makse.
• Makset muudetakse juhatuse otsusega. Uued maksed, sealhulgas remondifondi makse, hakkavad kehtima alles siis, kui üldkoosolek on majanduskava kehtestanud (KrtS § 41).
• Uusi summasid nõutakse möödunud kuude eest. Majanduskava võib kehtestada tagasiulatuvalt, kuid uusi summasid saab ühistu nõuda alles üldkoosoleku otsuse päevast (Riigikohus, 2026).

7 Küsimused ja vastused