Хозплан квартирного товарищества: образец и расчёт платежа за м²

1 Калькулятор: сколько платить за м² в месяц

Впишите расходы дома за год, площадь квартир, взнос в ремонтный фонд, который решило собрание, и резервный капитал на сегодня. Калькулятор покажет платёж за квадратный метр и сумму для вашей квартиры. Сейчас в полях цифры дома из примера ниже, а как подобрать взнос в ремонтный фонд, объясняем в разделе 4.

Калькулятор делит расходы за год на площадь всех квартир и на 12 месяцев, добавляет взнос в ремонтный фонд и, если резервного капитала меньше 1/12 всех расходов за год вместе с теплом и водой, недостающую сумму. Так же делит расходы закон, когда доли квартир в общей собственности пропорциональны их площади (KrtS § 40). Если в вашем доме доли другие, калькулятор такой дом не посчитает: умножьте годовые расходы дома на долю квартиры и разделите на 12. Долю квартиры показывает выписка из земельной книги.

2 Пример хозплана и образец для скачивания

Допустим, в доме 24 квартиры общей площадью 1300 м², и правление готовит хозплан на 2027 год. За основу оно берёт фактические расходы 2026 года и учитывает новые цены по договорам.

В вознаграждение члена правления заложено 100 € в месяц брутто и 33% социального налога.

Расходы на содержание дают 10 920 € : 1300 м² : 12 = 0,70 € за м² в месяц. Отопление, вода и вывоз мусора в этот платёж не входят: в доме из примера их оплачивают по счётчикам и по счетам поставщиков. В хозплане для них записан прогноз, 18 050 € за тепло и 7560 € за воду и канализацию в год.

Резервный капитал по закону должен быть не меньше 1/12 ожидаемых расходов товарищества за год (KrtS § 48), и тепло с водой в эти расходы тоже входят. Для дома из примера это (10 920 € + 18 050 € + 7560 €) : 12 = 3044,17 €. На 1 января в резервном капитале 520 €, поэтому за год нужно добавить 2524,17 €, то есть ещё 0,162 € за м² в месяц.

Взнос в ремонтный фонд правление оставляет прежним, 0,40 € за м² в месяц. Всего получается 1,262 € за м² в месяц, и квартира 48 м² платит 60,58 € в месяц. Эти же цифры стоят в калькуляторе выше.

3 Что должно быть в хозплане по закону

Хозплан составляет правление на каждый хозяйственный год. Пять обязательных частей перечисляет закон о квартирной собственности и квартирных товариществах (KrtS § 41), и в образце они идут в том же порядке.

1. Состояние дома и планируемые работы

   Что с крышей, фасадом, подвалом и системами дома и что товарищество будет делать в этом году.

2. Ожидаемые доходы и расходы

   Расходы по статьям и доходы: платежи собственников и аренда, если она есть.

3. Как расходы делятся между собственниками

   По доле в общей собственности, если устав не устанавливает другой порядок.

4. Взносы в резервный капитал и ремонтный фонд

   Обычно в евро за квадратный метр в месяц.

5. Прогноз расхода топлива, тепла, воды, канализации и электричества

   Сколько их израсходует дом и во сколько это обойдётся.

По сути хозплан это бюджет товарищества. Верховный суд пишет, что его главная цель в том, чтобы у товарищества хватало денег на задачи, которые ставит закон.

4 Как посчитать взнос в ремонтный фонд

Закон не называет минимальную сумму ремонтного фонда. Он требует фонд надлежащего размера и записи взносов в хозплан (KrtS § 35, § 41). Поэтому взнос считают от больших работ на срок от 5 до 10 лет вперёд и для каждой работы проверяют, хватит ли к её году денег в фонде.

В доме из примера в 2027 году меняют две входные двери и освещение в подвале, вместе за 5100 €. В 2029 году ремонтируют крышу за 18 000 €.

Остаток на конец года. На 1 января 2027 года в фонде 9400 €, взносы за год: 0,40 € × 1300 м² × 12 месяцев = 6240 €.

Прежнего взноса хватает, потому что после ремонта крыши в фонде останется 5020 €. Если бы в каком-то году остаток ушёл в минус, правление предложило бы поднять взнос или взять кредит.

Если в фонде пусто, стоимость работы делят на число месяцев до начала работ и на площадь квартир, а если деньги уже есть, их сначала вычитают из стоимости. Чтобы с нуля за три года накопить на крышу, нужно 18 000 € : 36 месяцев : 1300 м² = 0,385 € за м² в месяц.

Если товарищество возьмёт кредит, платёж по нему тоже записывают в хозплан. Если кредит больше прошлогодних расходов на содержание, решение о нём принимают особым большинством: за него должны быть больше половины всех голосов дома от собственников, у которых больше половины долей (KrtS § 36). Для кредита на реновацию фонд EIS (Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutus) требует хозплан, утверждённый с учётом цели кредита.

5 Как утвердить хозплан на общем собрании

Хозплан начинает действовать, когда его утвердит общее собрание собственников (KrtS § 41). Решение принимают обычным большинством, если устав не требует большего.

1. Разошлите приглашение

   Разошлите приглашение минимум за 7 дней до собрания, если в уставе не указан более длинный срок (MTÜS § 20). В приглашении укажите время, место и повестку и напишите, где можно посмотреть проект хозплана. Тем, кто сообщил товариществу адрес электронной почты, отправьте приглашение и проект по электронной почте (KrtS § 20).

2. Проверьте кворум

   Если устав не говорит иначе, собрание правомочно, когда у участников больше половины голосов и больше половины долей, а каждая квартира даёт один голос (KrtS § 20, § 22). Если кворума нет, правление созывает новое собрание с той же повесткой, и оно правомочно при любом числе участников. Об этом нужно написать в приглашении и разослать его в течение 10 дней, но не раньше чем через 2 дня после несостоявшегося собрания (KrtS § 23).

3. Проголосуйте

   Хозплан утверждён, если за него проголосовали больше половины участников собрания (MTÜS § 22). Запишите итоги голосования в протокол.

4. Сообщите собственникам новые суммы

   Отправьте собственникам утверждённый хозплан или новые суммы платежей. Счета по новым суммам выставляйте с месяца, который указан в решении, но не раньше дня решения.

Хозплан можно утвердить и без собрания. Правление рассылает проект решения всем собственникам на бумаге или по электронной почте и даёт на ответ минимум 7 дней. Кворум нужен тот же: ответить должны собственники, у которых больше половины голосов и долей. Решение принято, если за него больше половины поданных голосов, и правление рассылает протокол голосования (KrtS § 21).

Если хозплан утверждают весной, на одном собрании с годовым отчётом, до собрания действует прежний хозплан. Новые суммы начинают действовать со дня решения или с более позднего месяца, который указан в решении.

6 Где правления ошибаются с хозпланом

• Не отправляют проект хозплана на почту. Если собственник сообщил товариществу адрес электронной почты, приглашение и проект хозплана нужно отправить на этот адрес (KrtS § 20). Таллиннский окружной суд в 2025 году признал недействительными решения собраний, на которые собственника не пригласили по известному адресу почты, и то, что он сам пришёл на собрание, этого не исправило.
• Делят расходы поровну на квартиру. Закон делит расходы по доле, а другой порядок допустим только по уставу и в исключительных случаях. Верховный суд не допустил деления платы за управление и ремонт поровну, при котором собственнику пришлось бы платить примерно на 36% больше, чем по своей доле.
• Решают о ремонте, но не о деньгах. Решение о работах ещё не устанавливает платёж, потому что деньги на работы собирают через хозплан или берут кредит (Верховный суд, 2025). Поэтому вместе с решением о ремонте утвердите новый взнос в ремонтный фонд.
• Меняют взнос решением правления. Новые суммы платежей, в том числе взнос в ремонтный фонд, начинают действовать только после того, как общее собрание утвердит хозплан (KrtS § 41).
• Требуют новые суммы за прошлые месяцы. Хозплан можно утвердить задним числом, но требовать новые суммы товарищество может только со дня решения собрания (Верховный суд, 2026).

7 Вопросы и ответы